El blog de Finanzas Personales de Manuel Mata

Mientras que hay indicios de que las burbujas de China y Uk puedan estar explotando, ya que los impuestos de la propiedad pagados el año pasado en China cayeron un 30%, o en Uk los precios de las viviendas están por las nubes y algunos expertos auguran una fuerte caída, en España nos vamos a plantear los pros y los contras de una hipotética inversión en vivienda para alquiler.

Paul Hodges, presidente del IEC y un experto en el impacto económico de la demografía, señala que los precios de la vivienda en UK podrían caer hasta un 50%. En una entrevista en el semanario financiero “Money Week”, Paul Hodges advierte que en Londres los precios medios de un piso están alrededor de £300.000 y £400.000 cuando el salario medio es de £30.000. Evidentemente son estadísticas y datos obtenidos haciendo una media, pero que reflejan bastante bien la realidad de la capital de UK, donde los precios de las viviendas y los alquileres son según los habitantes desorbitantes.

En un contexto de deflación por la caída del petróleo que pueda afectar a otras inversiones, así como una posible reducción de la actividad económica global si EEUU ralentiza su crecimiento, es difícil preveer con estos datos una fuerte subida de los precios de las viviendas en España. Más aún, con una coyuntura económica marcada por el fuerte desempleo, mucha precariedad en el mercado laboral, disminución de la población, consumo contenido, etc.

Con todo este panorama, ¿es un buen momento para hacer una inversión en vivienda para alquiler? Cuando no se esperan importantes aumentos de los precios de las viviendas en España, el aumento de la rentabilidad solo puede venir de que la recuperación económica ayudase a que subieran los precios del alquiler, pero no parece que esto último sea muy probable en un contexto de deflación generalizado.

A finales de 2014, los precios de la vivienda de segunda mano acumulaban ya una caída del 44,5% desde que alcanzasen máximos en el año 2007, según datos del portal inmobiliario Fotocasa. Comprar una vivienda en propiedad como inversión para alquiler es ahora más rentable que antes de la crisis, según un estudio realizado por Fotocasa.

La rentabilidad anual que se puede obtener en España por una inversión en vivienda para alquiler es del 5% en 2014, mientras que en 2013 era del 4,8%, y respecto a 2007 la rentabilidad media ha aumentado un 1%. En términos de medias, también apunta el estudio de Fotocasa que se tardan aproximadamente 20 años en recuperar la inversión.

Si analizamos por comunidades autónomas, Canarias, Cataluña y Madrid son las más rentables para hacer una inversión en vivienda para alquiler, y donde menos años se tarda en amortizar la inversión.

A pesar de que puede ser arriesgada una inversión en vivienda para alquiler, lo cierto es que actualmente no se encuentran muchas inversiones interesantes con mejores rentabilidades que las que estamos mencionando. Como hemos señalado en el apartado anterior, el contexto de deflación o baja inflación, la bajada del precio de materias primas como el petróleo o las escuetas ganancias de las bolsas mundiales en el último año (2014), no abren un abanico amplio de alternativas de inversión mejores que la inversión en vivienda para alquiler.

Vía|Moneyweek.com, Fotocasa.es

Más información|Ayuda-T Pymes, Pisos.com

Imagen cortesía de Stuart Miles|Freedigitalphotos.net

Desde que los precios de la vivienda alcanzasen su cifra más alta, en el primer trimestre de 2007, no han parado de bajar. De hecho, el precio medio de la vivienda de venta de segunda mano acumula ya una caída del 43,9% desde máximos, según algunos datos del portal inmobiliario Fotocasa. De todas formas, al margen de los datos oficiales, sabemos que en algunos casos la disminución del precio de la vivienda ha sido bastante mayor, pero evidentemente siempre se recogen valores promedio de cara a las estadísticas. Por todo ello, desde 2007 hasta ahora la inversión en vivivienda ha resultado una mala inversión, y lo que querríamos saber es si esto va a empezar a cambiar.

Dependiendo de las ciudades y el tipo de vivienda, las bajadas de precios han sido más o menos fuertes. Ahora bien, si hace un año los precios bajaban un 12% interanual, hoy lo hacen al 6% y, en junio, ninguna comunidad autónoma registró descensos interanuales de dos dígitos. ¿Es esto una señal inequívoca de que los precios de la vivienda comenzarán en breve a recuperarse desde mínimos? Ciertamente no podemos saberlo porque aún es pronto para aventurar grandes alegrías en un sector tan castigado últimamente como es el sector inmobiliario. La alta tasa de paro no invita al optimismo y es de preveer que mientras no haya crecimiento macroeconómico que englobe la recuperación del empleo  y los salarios también frenen sus bajadas, el precio de la vivienda no podrá experimentar subidas constantes y de cierta importancia.

Según la Sociedad de Tasación, los precios de la vivienda de obra nueva han caído un 40% desde máximos, y los datos parece que también apuntan hacia un estancamiento de los precios o por lo menos no más rebajas de importancia. Los ajustes de los precios parece que han llegado a su fin si el contexto socio-económico no da un giro radical en los próximos meses, y de momento no parece que ello vaya a ocurrir. Muchos expertos vaticinan el fin de la caída de los precios para 2014 y la estabilización en 2015; mientras que, para 2016, algunos piensan ya en ligeras subidas.

Con este panorama optimista, es un buen momento para reflexionar sobre la inversión en vivienda considerando la misma como una opción más a la hora de invertir. Sin embargo, como cualquier otra inversión con riesgo, no hay seguridad al cien por cien de que no vaya a experimentar nuevas bajadas o que se demore mucho tiempo en ofrecer una buena rentabilidad. La incipiente recuperación económica con altas tasas de paro no auguran en principio una fuerte recuperación de los precios de la vivienta a medio plazo. A largo plazo todo es suponer y preveer, y esperar claro...

Debemos ser prudentes porque venimos de mínimos históricos a todos los niveles (compraventas, hipotecas…), ya que 2013 fue un año muy malo para el sector inmobiliario. Lo que nos queda es esperar o asumir el riesgo y realizar la inversión en vivienda ahora. Si los ajustes se han acabado y no hay más caídas de precios, habremos acertado, pero si por el contrario, hay nuevas bajadas de precios y la recuperación económica no es muy sólida, es posible que nuestra inversión haya sido algo prematura y tardemos mucho tiempo en recuperar nuestra inversión o/y obtener un beneficio.

Lo fundamental es ir estando informados de los datos sobre compraventas, hipotecas, evolución de los precios en las ciudades, etc., y contrastarlos, no solo considerando la información oficial, sino también la que obtenemos a pie de calle y por fuentes diversas no oficiales.

¿Quieres realizar una inversión en vivienda y no sabes si ha llegado la hora de hacerlo?

Vía|Fotocasa.es

Más información|Ayuda-T Pymes

Imagen cortesía de hywards|Freedigitalphotos.net

¿Es la compra de vivienda una buena inversión? Hasta hace pocos años la mayoría de personas y economistas consideraban que comprar una casa era una buena alternativa para invertir en un bien que se revalorizaba con el tiempo. Sin embargo, la crisis inmobiliaris a partir de 2007 ha puesto en duda lo que hasta no hace tanto era una certeza:

el precio de la vivienda siempre sube y se revaloriza a largo plazo

Los datos corroboran que la vivienda en España ha bajado, y ha bajado bastante. A pesar de que durante mucho tiempo costó reflejar los descensos en las estadísticas, la realidad se ha impuesto por su propio peso. Por más que se desee esconder, al final lo que ocurre se acaba sabiendo, y el mercado inmobiliario español ha caído en picado tanto por el tema precios como por el número de viviendas sujetas a operaciones de compraventa.

Si de entrada podemos suponer que una bajada del precio de un producto o servicio incentiva la compra, lo que sucede es lo contrario cuando no se cree que ha acabado de bajar. Por lo tanto, hasta que el precio de las viviendas deje de caer, la demanda de viviendas por parte de los inversores se prevee más bien excasa. No obstante, cualquier expectativa de recuperación de los precios por cualquier motivo, como una coyuntura económica que deje atrás la recesión y comience la senda del crecimiento, animará a los potenciales inversores a adquirir viviendas que ofrezcan una posible rentabilidad.

Según el Portal Idealista, un estudio del ijim ha concluído que a finales de 2012 el per de la vivienda se situó en 22,8. Este per equivale a una rentabilidad del 4,4%, y aunque es mayor que el 3% de 2007:

"el instituto considera que un per razonable se debería situar entorno al 19,5, que es la media del periodo 1985-2001. así pues, concluye que, si bien el mercado (ojo, no la vivienda) ya se ha ajustado en un 30%, aún debería hacerlo en otro 15% más."

En conclusión, la reducción del precio de la vivienda ha sido notable en estos 6 años que llevamos de crisis económica, pero aún no se ha constatado que "se haya tocado fondo", ni en el tema de la economía ni en el de la inmobiliaria. Ello deriva en una incertidumbre en cuanto al futuro que no invita a tomar posiciones todavía en la compra de vivienda. Ahora bien, pueden surgir oportunidades interesantes que insten a comprar con un horizonte de revalorización indefinido pero que conforme se ajuste a una buena rentabilidad, haga más probable el éxito de la inversión con el tiempo.

Vía|Idealista.com

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